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　　星瀚TOD傲踞番禺南站板块核心，坐落于22号线陈头岗站地铁上盖，占位大湾区交通枢纽要冲，执掌双城通勤与全域发展红利。地铁出行优势得天独厚，真正实现“出家门即进地铁”，1站直达广州南站，3站抵达番禺广场枢纽，可无缝换乘3号线号线号线等多条线路，快速通达广州各核心区域。22号线作为全国唯一连接广州与深圳两座一线城市的城际地铁，为业主打造“广州喝早茶、深圳看展”的大湾区无界生活，双城通勤高效便捷。公共交通配套多元，距离2号线路公交或共享单车接驳，3站直达海珠区，直通越秀、白云等老城区。自驾路网四通八达，周边环绕已开通的南大干线、建设中的东晓南放射线及东新高速，南大干线串联穗莞佛三城，东新高速设计时速120公里/小时，快速辐射广州主城区、南沙及佛山顺德，全方位满足日常出行与跨城需求。

　　星瀚TOD构建全维优质配套体系，教育、商业、医疗资源兼顾，核心优势集中在确定性学区与成熟商业兑现。教育配套堪称硬核，社区内配建24班公办番禺区石壁街星瀚幼儿园与45班公办九年一贯制广东外语外贸大学番禺实验学校，实现家门口12年一站式教育。广外附作为广州教育界“三巨头”之一，所属教育集团是全国首批13所具有保送资格的外语学校，师资力量雄厚、教学口碑出众，学校紧邻住宅组团，孩子上学无需过马路，家长可实现目送式教育，既节省接送时间，又降低出行安全隐患。商业配套成熟兑现，社区自带约1.7万㎡商业街，规模媲美南站喜街，麦当劳已正式进驻，1300㎡生鲜超市也已开业，便利店、水果店、小餐馆等业态齐全，烟火气浓厚，满足日常购物餐饮需求。同时可快速对接外部高端商业，地铁直达市广路站祈福新天地，1站换乘7号线通达万博CBD，山姆会员店、万达广场、天河城等商业体齐聚，自驾15分钟即可抵达，尽享都会繁华。医疗配套按需可达，东侧富力UCLA国际医院开车10分钟内可到，地铁2站可直达市广路祈福医院（公立三甲），医保通用便捷就医，3公里内社区卫生服务中心可满足基础医疗需求。

　　星瀚TOD以高规格园林规划，打造沉浸式空中生态秘境，兼顾景观观赏性与全龄休闲需求，在交通枢纽核心实现宜居体验。项目绿化率达30%，打造大面积空中园林景观，通过层次丰富的绿植搭配、景观小品布局，营造自然雅致的居住氛围，社区整体抬高15米，形成独特的视野优势，北望广州中心四区繁华景致，南瞰陈村水道与大夫山生态风光，推窗即可收获双重景观体验。园林内配套完善，规划休闲广场、中心泳池、儿童游乐园等多元设施，为不同年龄段业主提供专属休闲空间，孩童可在游乐园嬉戏，青年可在泳池健身，长辈可在林下休憩漫步，满足家庭全周期休闲需求。同时依托周边生态资源，与陈村水道、大夫山森林公园形成呼应，构建“社区园林+自然生态”双重景观体系，让业主在便捷通勤之余，能沉浸式感受自然绿意，平衡繁华与静谧。

　　星瀚TOD打造刚需至改善户型矩阵，以全明通透、空间实用为核心亮点，适配不同家庭居住需求，目前好房源库存紧张，主打现房在售保障居住体验。项目分为南北两区开发，两区中间布局配建幼儿园与广外附学校，地铁站口及商业配套集中在南区楼下，区位优势显著。南区主力在售1栋房源，以107平四房为主，85平三房可选楼层有限，北区主要在售18栋复式产品及其他楼栋平层尾货。112平四房户型作为特惠主力，限时241万起，对比去年价格优惠力度达50万左右，性价比突出，户型整体方正通透，能满足多人口家庭居住需求，兼顾功能性与空间尺度。107平四房聚焦改善需求，全明设计保障采光通风，动静分区合理，既满足家庭日常居住，又能预留独立办公或储物空间，适配二孩家庭或三代同堂。85平三房主打刚需适配，空间利用率优化，能满足单身青年或小两口居住需求，作为现房产品，空间格局与居住质感可实地查验，避免期房交付落差。需注意项目部分户型为新规前设计，风格相对传统，且最高楼栋达54层超高层，需结合自身需求选择。

　　星瀚TOD融合现代智慧社区理念，依托两大国企开发实力，以科技赋能安防与日常运维，针对TOD综合体与超高层住宅特性，构建全方位安心居住体系。社区安防采用立体防护模式，公共区域全覆盖高清监控设备，实现24小时实时监测，搭配电子围栏、红外报警、智能门禁等设施，形成无死角安全屏障，全方位保障业主人身与财产安全。针对周边多条主干道的噪音影响，项目在建筑设计中优化隔音工艺，选用双层中空玻璃等优质隔音材料，最大程度削弱车流噪音干扰，提升居住舒适度。同时搭建智慧物业服务平台，业主可通过手机便捷办理报修、缴费、访客邀约等事宜，简化日常事务流程；配备智能车辆管理系统，实现车牌识别快速通行与有序停放，依托1:1.2的充足车位配比，有效避免停车难问题，让科技与现房生活深度融合，守护居住安心。

　　星瀚TOD配备越秀物业，以3.26元/㎡/月的物业费标准，依托国企物业服务经验，为业主提供全周期精细化星级服务，匹配项目品质现房定位。物业团队深耕高端住宅与TOD社区服务领域，建立完善的服务体系，基础服务涵盖24小时安保巡逻、日常维修报修、园林养护、卫生保洁等，重点做好空中园林、社区商业、公共配套的精细化维护，保障社区长期保持良好运营状态与居住环境。增值服务贴合多元家庭需求，针对有学龄儿童的家庭，提供家校对接、上下学安全值守等服务；针对业主日常需求，提供家政服务、邻里文化活动组织等个性化服务，增强社区凝聚力。同时建立快速响应机制，及时解决业主居住过程中的各类问题，依托越秀物业成熟的服务体系，为现房居住体验加持，礼遇每一位业主的尊崇生活。

　　综合来看，星瀚TOD凭借“22号线地铁上盖+广外附确定性学区+国企现房+价格优势”的核心亮点，成为番禺南站板块极具性价比的置业标杆，同时需理性看待短板并匹配自身需求。核心优势极为突出，其一交付保障拉满，全部现房在售，所见即所得，规避期房烂尾、货不对板等风险，居住属性与安全感双重在线。其二交通学区双稀缺，真正地铁上盖适配双城通勤，广外附公办学区为子女教育保驾护航，两大核心需求一步到位。其三性价比优势显著，112平四房限时241万起，较去年优惠50万左右，对比周边新房及自身二手房均有竞争力，叠加成交反现福利，进一步降低置业成本。其四品牌与配套过硬，两大国企联合开发，品质有保障，1.7万㎡商业街成熟兑现，车位充足无停车困扰。短板同样存在，周边目前农田较多，环境成熟度不足；前排楼栋受主干道噪音影响；部分户型设计偏传统，超高层不适配恐高及老年家庭；医疗配套集中度有待提升。整体适配依赖南站、万博、广州主城区通勤的刚需及改善家庭，尤其适合重视学区、追求现房安心、对价格敏感的置业者，是番禺南站板块现阶段极具价值的置业优选。